迪拜驱逐通知要求——第25条、12个月通知与违约通知
迪拜第25条驱逐通知指南：何时适用12个月通知、何时有30天补救期、有效送达方式、送达证据，以及常被混淆的90天租约变更规则。
迪拜并不存在一个适用于所有驱逐情形的统一通知期限。第25条区分：因租户特定行为在租期内请求驱逐，以及因业主/物业特定原因在租约期满时请求驱逐。通知内容、期限和送达证据应与实际法律依据一致。需要起草和送达服务，请参阅 迪拜驱逐通知服务。
第25条区分租约期满前和期满时的驱逐依据；第(2)款情形要求至少提前12个月说明原因，并通过公证人或挂号邮件送达。
最容易混淆的两类通知
| 情形 | 核心期限 | 送达方式 |
|---|---|---|
| 依据第25(2)款在租约期满时驱逐：拆建、无法在租户占用期间进行的全面维修、业主/一级亲属自用或出售。 | 距要求搬离日期至少12个月。 | 公证人或挂号邮件。 |
| 欠租：在付款通知后仍未支付租金。 | 除非另有约定，付款通知送达后30天。 | 第25(1)款要求通过公证人或挂号邮件通知。 |
| 适用第25(1)(h)款的其他法定或合同义务违约。 | 除非另有约定，自要求履行义务的通知送达起30天。 | 公证人或挂号邮件。 |
30天并非通用驱逐通知期
第25条并不是“任何驱逐都先给30天”。30天补救期主要涉及欠租以及未履行法定/合同义务；未经许可转租、非法使用等有不同构成要件。
何时适用12个月驱逐通知
第25(2)款租约期满驱逐依据
- 拆除重建或新增建筑导致租户无法使用物业，并须取得必要许可。
- 必须进行无法在租户占用期间完成的修复或全面维修，并有法律要求的技术报告。
- 业主本人或一级亲属自用，并满足法定条件。
- 业主拟出售出租物业。
对于这些期满驱逐依据，通知应说明具体原因，并在要求搬离日期至少12个月前通过公证人或挂号邮件送达。
90天规则不同——它不是12个月驱逐通知
90天——第14条
- 适用于续租时修改租约条款（包括租金），除非双方另有约定。
- 这是租约条款变更通知，不是第25(2)款业主原因驱逐通知。
12个月——第25(2)款
- 适用于租约期满时特定的业主/物业驱逐理由。
- 通知须说明理由并通过公证人或挂号邮件送达。
送达本身就是证据的一部分
RDC 当前一审租赁诉讼在驱逐请求中要求提交公证通知及送达报告，或挂号邮件及送达结果/确认。因此通知文本与送达时间、方式的证据应作为同一证据链保存。
第25条驱逐通知不要只依赖 WhatsApp
WhatsApp 消息可作为双方沟通证据，但第25条对其规定的驱逐通知指定公证人或挂号邮件，RDC 立案也要求相应送达证明。其他事实能否用 WhatsApp 证明是不同问题。
起草前先确定法律依据和关键日期
实务准备清单
- 最新签署租约及 Ejari 信息。
- 准确的房东/租户姓名及可明确识别出租物业的资料。
- 拟依据的具体第25条理由，而不是笼统的终止租赁意愿。
- 12个月通知应明确要求搬离日期及法定理由。
- 违约/欠租通知应明确违约事实或应付金额及适用的补救/付款要求。
- 保存最终通知及送达报告、挂号邮件回执和送达结果。
通知期限届满后会怎样
驱逐通知本身不会直接将租户实际搬离，也不会自动创建执行案件。如有争议，可能需要 RDC 诉讼，取得可执行判决后还需另行进入执行阶段。
官方来源
审核日期: 2026-09-13常见问题
不是。12个月规则适用于第25(2)款的特定期满驱逐理由；第25(1)款有其他理由及不同通知/补救规则。
主要适用于付款通知后30天仍欠租，以及要求履行义务通知后30天仍未履行；并非所有驱逐理由的统一期限。
不是。第14条涉及续租时修改租约条款；第25(2)款12个月驱逐通知是不同要求。
通过公证人或挂号邮件，并保存送达证明。
第25条驱逐通知不要只依赖 WhatsApp；法律指定公证人或挂号邮件。
包括拆建、无法在租户占用时进行的全面维修、业主/一级亲属自用以及出售，并须满足相应条件。
不会。如租户不搬离或理由有争议，可能需要 RDC 诉讼和判决，之后执行是独立阶段。
保存最终通知及公证送达报告或挂号邮件回执/送达结果；RDC 立案要求送达证据。