迪拜的驱逐规则取决于法律事由。2007年第26号法律经2008年第33号法律修订后，区分租期届满前因租客特定违约而驱逐，以及租期届满后因出售、业主或一等亲属自住、拆除或全面修缮等事由驱逐。DLD 当前指引提到通过公证人或挂号邮件送达；不同事由的通知期限并不相同。
仅用 WhatsApp 不能替代法定送达方式
WhatsApp、电子邮件或短信在争议中可能构成证据，但当第25条要求通过公证人或挂号邮件发出正式通知时，非正式信息不应被视为替代方式。如果此前仅通过非正式渠道通知，应先核对驱逐事由及送达证据，再决定能否以该日期计算12个月或30天期限。
第25条通知如何送达
公证人途径
- 按第25条的具体驱逐事由起草通知，并通过适用的公证服务提交。
- 如争议随后进入RDC，正式通知及送达记录是重要证据。
- 正式流程中可由持牌通知服务商参与送达，但这并不构成第25条之外的第三种法定方式。
挂号邮件途径
- 第25条及DLD指引也将挂号邮件列为租赁通知的送达方式。
- 保留邮寄凭证、送达结果及所用准确地址；在后续RDC争议中，送达证据可能非常关键。
- 应针对具体案件核对正确地址及送达结果的法律影响，不应假设所有退回或未领取邮件具有相同效力。
通知期限取决于驱逐事由
| 驱逐事由 | 公布的通知规则 | 要点 |
|---|---|---|
| 租期届满后出售房产 | 至少提前12个月 | DLD要求说明出售事由，并通过公证人或挂号邮件送达。 |
| 租期届满后业主或一等亲属自住 | 至少提前12个月 | DLD还提到需证明没有适合该用途的替代房产。 |
| 租期届满后的拆除重建或全面修缮 | 至少提前12个月 | 视事由可能需要许可或技术证明。 |
| 租期届满前未付租金 | 自付款通知送达起至少30天，除非另有约定 | 通知应要求付款，期限届满后仍未支付。 |
| 可补救的租约/法律义务违反 | 通知送达后30天整改 | 第25条第1款其他事由有各自条件，不能将30天补救期套用于所有驱逐事由。 |
第25条区分不同驱逐事由和通知期限。按DLD公布的租赁通知路径，通过公证人或挂号邮件送达。出售、自住等特定租期届满后事由适用12个月通知；未付租金及部分可补救违约适用30天。必须准确说明具体事由及条件。
第25(1)条 — 租期届满前
- 涵盖租赁有效期内特定租客违约及房产状况事由。
- 部分事由有30天付款或整改期，其他事由有不同法定条件。
第25(2)条 — 租期届满后
- 涵盖出售、自住、拆除重建和全面修缮等业主事由。
- DLD公布这些事由需至少提前12个月通知。
有效驱逐通知必须包含的内容
- 房东的完整法定姓名和联系方式（或持有授权委托书的授权代理人）
- 租客的完整法定姓名和包括单元号的完整房产地址
- 租赁合同的Ejari登记号
- 驱逐的具体法律原因（必须符合2008年第33号法律规定的理由之一）
- 腾空截止日期（通知期必须从今天起正确计算）
- 房东或授权代理人的签名（如为代理人：须附经公证的授权委托书）
送达有效驱逐通知所需文件
- 原始产权证书——证明您是房产的合法所有人
- Ejari注册租赁合同副本
- 您的酋长国身份证或护照副本
- 个人使用：无异议证明或确认您或直系亲属预期使用的信函
- 翻修/拆除：相关机构（DDA、DM）的有效批准许可证
90天续租/条款通知不等同于第25条驱逐通知
第14条涉及租期届满前不续租或修改合同条款的通知，并受双方约定影响。该90天规则与第25条驱逐事由不同，不能用来替代出售/自住的12个月通知或欠租/部分违约的30天通知。
驱逐通知期间租客的权利
- 在完整通知期届满之前占用房产的权利——房东不得强迫提前搬离
- 若理由无效或通知送达不当，有权向租赁纠纷结算中心（RDC）提出异议
- 若房东发出个人使用通知但在2年内将房产租给他人，有权申请赔偿
- 有权获得适当的书面通知——口头驱逐要求不具法律效力
- 若房东向RDC申请：在任何命令发出前，有权出席听证、提交证据并陈述意见
仅供参考的结构 致：[租客资料] 发自：[业主/授权代理人资料] 房产：[单元、楼宇、Ejari/租约资料] 法律事由：[明确第25条具体事由] 要求及期限：[按具体事由适用的期限和条件，例如在适用30天内付款，或对符合条件的租期届满后事由，在有效通知至少12个月后的日期腾退] 送达方式：[公证人/挂号邮件，视情况] 支持事实和文件：[欠租/出售意向/自住依据/许可或技术报告等] 此结构不能替代针对具体事由和证据的正式起草。
来自我们的实际范本：我们送达的驱逐通知的结构
- 通知方与被通知方的完整信息表——姓名、国籍、身份证件、身份、邮箱和电话
- 精确的房产描述——单元号、楼宇、区域、地块号、注册租约日期及年租金
- 逐项列明的事由——欠付租金数额；若支票退票：其号码、日期及银行注明的退票原因
- 明确第25条具体事由及其适用通知期限，而不是套用“12个月/30天”通用公式
- 与法律事由及有效送达日期相符的明确付款/整改要求或腾退日期
- 任何关于租金、损害赔偿或其他权利的保留应与实际诉求及合同相符，并非每份驱逐通知的必备句子
送达通知前
- 先确认属于租期届满前第25(1)条事由还是届满后第25(2)条事由；法律条件和期限不同。
- 确定通知日期前，核对租约/Ejari日期以及业主或授权代理人的身份和权限。
- 出售或自住通知应写明实际法定事由，不要用同时列出多个可能原因的通用句。
- 欠租案件在使用30天期限前，应核对应付金额及付款催告措辞。
- 拆除、重建或全面修缮案件，应在依赖通知前准备该事由所需的许可或技术证明。
保存完整送达档案
保存最终签署/认证的通知、实际送达版本、公证或邮寄提交记录、送达结果、日期及所用地址，并保存Ejari/租约和支持驱逐事由的证据。如租客质疑送达或案件进入RDC，这些材料有助于证明送达了什么、何时送达、采用何种途径及基于何种法律事由。
送达驱逐通知并不等于取得驱逐令。通知是相应法律事由程序的起点；如租客在适用期限后仍不搬离，业主仍需向RDC提出适当诉讼并证明驱逐事由和送达。因此，通知应作为可能用于后续案件的证据文件来起草，而不只是要求租客离开的普通信息。
常见问题
对出售或业主/一等亲属自住等租期届满后事由，DLD公布需至少提前12个月，并通过公证人或挂号邮件送达，且应明确具体法律事由。第25条其他事由可能适用不同期限，包括欠租及部分可补救违约的30天通知。
请联系我们，我们将根据您的具体需求提供全面的定制报价。
起草和收集文件可远程完成，部分公证步骤也可能有电子渠道，但不能保证每份驱逐通知都能全流程远程完成。实际认证/送达方式取决于官方服务、身份/授权文件及送达渠道。请参阅电子公证指南。
第25(1)条涉及租期届满前因特定租客违约或房产状况而驱逐，其中部分需要30天付款/整改通知，其他事由条件不同。第25(2)条涉及租期届满后业主的特定事由，包括出售、自住、拆除重建和全面修缮，DLD公布需至少提前12个月通知。
若租客在适用通知期届满后仍未搬离，业主通常需要向租赁争议中心提出适当驱逐诉讼，并证明法律事由、租赁关系和通知送达。审理及执行时间因案而异。取得可执行驱逐判决后，应通过正式执行程序收回房产，而不是擅自换锁、停水电或强行驱离。
租客在境外时仍可发出通知，但必须正确处理法定送达方式及证明。第25条/DLD指引提到公证人或挂号邮件。不能假设给境外租客发送WhatsApp或任何退回邮件都会自动具有有效送达同等效力。计算期限前应核对地址和送达结果。
可以，但效果取决于驱逐事由。第25(1)条列有租期届满前的特定驱逐事由。对于出售或自住等租期届满后事由，可在租约仍有效时送达12个月通知，并从有效送达日期计算腾退日期。第14条的90天通知涉及不续租或修改条款，与第25条驱逐通知不同。