Requisitos del aviso de desalojo en Dubái — Artículo 25, 12 meses e incumplimientos
Guía del aviso de desalojo en Dubái según el Artículo 25: cuándo aplican 12 meses, cuándo existe plazo de 30 días, notificación válida, prueba y diferencia con la regla de 90 días.
No existe un único “plazo de aviso de desalojo” en Dubái. El Artículo 25 distingue entre desalojo durante el contrato por conductas específicas del inquilino y desalojo al finalizar el contrato por causas concretas del propietario. Para redacción y notificación, consulte servicio de aviso de desalojo en Dubái.
El Artículo 25 separa los supuestos antes y al finalizar el contrato; para el apartado (2) exige aviso de al menos 12 meses indicando la causa, por notario o correo certificado.
Los dos regímenes que más se confunden
| Situación | Plazo principal | Medio de notificación |
|---|---|---|
| Desalojo al finalizar el contrato por causas del Art. 25(2): demolición, mantenimiento integral, uso propio/familiar o venta. | Al menos 12 meses antes de la fecha requerida. | Notario o correo certificado. |
| Impago tras requerimiento de pago. | Salvo pacto distinto, 30 días desde la notificación de pago. | Para el Art. 25(1), notario o correo certificado. |
| Incumplimiento de otra obligación bajo el Art. 25(1)(h). | Salvo pacto distinto, 30 días desde el requerimiento de cumplimiento. | Notario o correo certificado. |
30 días no es un plazo universal de desalojo
El Artículo 25 no establece “30 días para todo desalojo”. El plazo es especialmente relevante para impago e incumplimiento de obligaciones; otras causas tienen elementos distintos.
Cuándo aplica el aviso de 12 meses
Causas del Artículo 25(2)
- Demolición y reconstrucción o nuevas obras que impidan el uso, con los permisos necesarios.
- Restauración o mantenimiento integral que no pueda hacerse con el inquilino dentro, con el informe técnico exigido.
- Uso personal del propietario o de un familiar de primer grado, sujeto a condiciones legales.
- Intención del propietario de vender el inmueble.
Para estas causas al vencimiento, el aviso debe indicar la razón y notificarse al menos 12 meses antes de la fecha requerida por notario o correo certificado.
La regla de 90 días es distinta — no es el aviso de 12 meses
90 días — Artículo 14
- Aplica a cambios de condiciones al renovar, salvo pacto distinto.
- Es una regla sobre cambios contractuales, no el aviso de desalojo del Art. 25(2).
12 meses — Artículo 25(2)
- Aplica a causas específicas del propietario/inmueble al vencimiento.
- Debe indicar la causa y notificarse por notario o correo certificado.
La notificación forma parte de la prueba
Para una demanda de desalojo, el RDC pide el aviso notarizado con informe de notificación o correo certificado con resultado/acreditación. Guarde juntos el texto y la prueba de cuándo y cómo se notificó.
No dependa solo de WhatsApp para un aviso del Artículo 25
WhatsApp puede servir como evidencia de comunicaciones, pero el Artículo 25 exige notario o correo certificado para sus avisos de desalojo y el RDC solicita prueba de esa notificación.
Antes de redactar: identifique la causa y la fecha clave
Expediente práctico
- Último contrato firmado y datos de Ejari.
- Nombres correctos y datos inequívocos del inmueble.
- La causa concreta del Artículo 25, no una voluntad genérica de terminar.
- En el aviso de 12 meses, fecha requerida y causa legal claras.
- Para incumplimiento/pago, describa el incumplimiento o importe y lo necesario para subsanarlo.
- Conserve aviso final y prueba de servicio correspondiente.
Qué ocurre después del plazo
El aviso por sí solo no expulsa físicamente al inquilino ni abre automáticamente una ejecución. Si hay disputa puede requerirse demanda ante RDC y, después de sentencia ejecutable, una fase separada de ejecución.
Preguntas Frecuentes
No. Los 12 meses corresponden a causas concretas del Art. 25(2); el Art. 25(1) tiene otras causas y reglas.
Es relevante para impago y para incumplimiento de obligaciones tras el requerimiento correspondiente; no es un plazo universal.
No. El Art. 14 trata cambios de condiciones al renovar; el aviso de 12 meses del Art. 25(2) es distinto.
Por notario o correo certificado; conserve la prueba de notificación.
No dependa solo de WhatsApp; el Artículo 25 exige notario o correo certificado.
Demolición/reconstrucción, mantenimiento integral, uso propio/familiar y venta, sujetos a condiciones.
No. Si no se desocupa o se discute la causa, puede requerirse demanda y sentencia del RDC; la ejecución es posterior.
Conserve el aviso final y el informe, recibo y resultado de entrega; el RDC pide prueba de servicio en desalojos.
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