تختلف قواعد الإخلاء في دبي بحسب السبب القانوني. فالقانون رقم 26 لسنة 2007، المعدل بالقانون رقم 33 لسنة 2008، يفرّق بين الإخلاء قبل انتهاء العقد في حالات محددة تتعلق بإخلال المستأجر، وبين الإخلاء بعد انتهاء العقد لأسباب مثل البيع أو استعمال المالك أو قريبه من الدرجة الأولى أو الهدم أو الترميم الشامل. وتوضح إرشادات دائرة الأراضي الحالية أن التبليغ يكون عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل، بينما تختلف المهلة بحسب سبب الإخلاء.
واتساب وحده لا يحل محل مسار التبليغ الذي يقرره القانون
قد تصبح رسالة واتساب أو البريد الإلكتروني أو الرسائل النصية دليلًا في نزاع، لكنها لا ينبغي أن تُعامل كبديل عندما تشترط المادة 25 توجيه إنذار رسمي عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل. وإذا سبق إرسال إخطار بطريقة غير رسمية، فيجب مراجعة سبب الإخلاء وأدلة التبليغ قبل الاعتماد على ذلك التاريخ لبدء مهلة 12 شهرًا أو 30 يومًا.
كيف يتم تبليغ إنذارات المادة 25
مسار الكاتب العدل
- يُصاغ الإنذار وفق سبب الإخلاء المحدد في المادة 25 ثم يُقدَّم عبر خدمة الكاتب العدل المناسبة.
- يُعد سجل الإنذار والتبليغ الرسمي دليلًا مهمًا إذا انتقل النزاع لاحقًا إلى مركز فض المنازعات الإيجارية.
- قد يشارك مزود تبليغ مرخص في تنفيذ التسليم ضمن المسار الرسمي، لكن ذلك لا ينشئ طريقة ثالثة مستقلة عن الطرق التي يقررها القانون.
مسار البريد المسجل
- تشير المادة 25 وإرشادات دائرة الأراضي أيضًا إلى البريد المسجل كوسيلة لتبليغ إنذارات الإيجار.
- احتفظ بإيصال البريد ونتيجة التسليم والعنوان المستخدم بدقة، لأن إثبات التبليغ قد يكون عنصرًا أساسيًا في أي نزاع لاحق أمام المركز.
- يجب مراجعة العنوان الصحيح وأثر نتيجة التبليغ بحسب الحالة، بدل افتراض أن كل رسالة مرتجعة أو غير مستلمة لها الأثر القانوني نفسه.
مدة الإنذار تعتمد على سبب الإخلاء
| سبب الإخلاء | قاعدة المهلة المنشورة | ملاحظة مهمة |
|---|---|---|
| بيع العقار بعد انتهاء العقد | 12 شهرًا على الأقل قبل تاريخ الإخلاء المطلوب | تنص إرشادات الدائرة على ذكر سبب البيع والتبليغ عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل. |
| استعمال المالك أو قريبه من الدرجة الأولى بعد انتهاء العقد | 12 شهرًا على الأقل قبل تاريخ الإخلاء المطلوب | تشير الدائرة أيضًا إلى إثبات عدم وجود عقار بديل مناسب للغرض المقصود. |
| الهدم وإعادة البناء أو الترميم الشامل بعد انتهاء العقد | 12 شهرًا على الأقل قبل تاريخ الإخلاء المطلوب | قد تلزم تصاريح أو تقارير فنية بحسب سبب الإخلاء. |
| عدم سداد الأجرة قبل انتهاء العقد | مهلة لا تقل عن 30 يومًا من تبليغ إنذار السداد، ما لم يتفق خلاف ذلك | يجب أن يتضمن الإنذار طلب السداد، وأن يستمر التخلف عن الدفع بعد انتهاء المهلة. |
| عدم الالتزام بشرط في العقد أو القانون يمكن تداركه | 30 يومًا للامتثال بعد تبليغ الإنذار | لبقية حالات المادة 25(1) شروطها الخاصة، ولا ينبغي تعميم مهلة الثلاثين يومًا على جميع أسباب الإخلاء. |
تفرّق المادة 25 بين أسباب الإخلاء ومدد الإنذار. وفي المسارات التي تنشرها دائرة الأراضي يكون التبليغ عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل. وتطبق مهلة 12 شهرًا على أسباب محددة بعد انتهاء العقد مثل البيع أو الاستعمال الشخصي، بينما تطبق مهلة 30 يومًا على عدم السداد وبعض المخالفات القابلة للتدارك. ويجب تحديد السبب وشروطه بدقة.
المادة 25(1) — قبل انتهاء العقد
- تشمل حالات محددة تتعلق بإخلال المستأجر أو حالة العقار أثناء سريان العقد.
- لبعض الأسباب مهلة 30 يومًا للسداد أو الامتثال، بينما تخضع أسباب أخرى لشروط قانونية مختلفة.
المادة 25(2) — بعد انتهاء العقد
- تشمل أسبابًا محددة للمالك مثل البيع والاستعمال الشخصي والهدم وإعادة البناء والترميم الشامل.
- تنشر دائرة الأراضي مهلة لا تقل عن 12 شهرًا قبل تاريخ الإخلاء المطلوب لهذه الحالات.
ما الذي يجب أن يتضمنه إشعار الإخلاء الصالح
- الاسم القانوني الكامل وبيانات التواصل للمالك (أو الوكيل المُفوَّض بوكالة)
- الاسم القانوني الكامل للمستأجر وعنوان العقار الكامل بما فيه رقم الوحدة
- رقم تسجيل الإيجاري لعقد الإيجار
- السبب القانوني المحدد للإخلاء (يجب أن يتوافق مع إحدى أسباب القانون رقم 33 لسنة 2008)
- تاريخ الإخلاء (يجب حساب فترة الإشعار بشكل صحيح من اليوم)
- توقيع المالك أو الوكيل المُفوَّض (إذا كان وكيلاً: يجب إرفاق وكالة موثَّقة)
الوثائق التي تحتاجها لتسليم إشعار إخلاء صالح
- سند الملكية الأصلي — إثبات أنك المالك القانوني للعقار
- نسخة عقد الإيجار المسجَّل في إيجاري
- نسخة من هويتك الإماراتية أو جواز سفرك
- للاستخدام الشخصي: شهادة عدم ممانعة أو خطاب تؤكد الاستخدام المقصود لك أو لقريب من الدرجة الأولى
- للتجديد/الهدم: تصريح معتمد صالح من الجهة المختصة (هيئة دبي للتطوير العقاري أو بلدية دبي)
إخطار الـ90 يومًا لتجديد العقد أو تعديل شروطه ليس إنذار إخلاء بموجب المادة 25
تتناول المادة 14 الإخطار قبل انتهاء عقد الإيجار عندما لا يرغب أحد الطرفين في التجديد أو يرغب في تعديل شروط العقد، مع مراعاة ما يتفق عليه الطرفان. وهذه مهلة مستقلة عن أسباب الإخلاء في المادة 25. فلا يُستخدم إخطار 90 يومًا الخاص بالتجديد أو تعديل الشروط بدل إنذار 12 شهرًا للبيع أو الاستعمال الشخصي أو إنذار 30 يومًا للسداد أو بعض المخالفات.
حقوق المستأجر خلال فترة إشعار الإخلاء
- الحق في شغل العقار حتى انتهاء مدة الإشعار كاملةً — لا يمكن للمالك إجبار المستأجر على المغادرة المبكرة
- الحق في الطعن في إشعار الإخلاء في مركز فض المنازعات الإيجارية إذا كانت الأسباب غير صحيحة أو جرى تسليم الإشعار بصورة غير صحيحة
- الحق في طلب التعويض إذا أعطى المالك إشعاراً للاستخدام الشخصي ثم أجَّر العقار لشخص آخر خلال سنتين
- الحق في تلقي إشعار كتابي رسمي — طلبات الإخلاء الشفهية لا قيمة قانونية لها
- إذا رفع المالك قضية في المركز: الحق في حضور الجلسات وتقديم الأدلة والاستماع إليه قبل إصدار أي أمر
هيكل توضيحي فقط إلى: [بيانات المستأجر] من: [بيانات المالك / الوكيل المفوض] العقار: [الوحدة والبناية وبيانات عقد الإيجار/إيجاري] السبب القانوني: [حدد سبب الإخلاء الدقيق في المادة 25] المطلوب والمهلة: [استخدم المهلة والشروط الخاصة بهذا السبب — مثل السداد خلال مهلة الثلاثين يومًا المنطبقة، أو الإخلاء في تاريخ يبعد 12 شهرًا على الأقل عن التبليغ الصحيح في إحدى حالات الإخلاء بعد انتهاء العقد] مسار التبليغ: [الكاتب العدل / البريد المسجل، بحسب الحالة] الوقائع والمستندات المؤيدة: [التأخر في السداد / نية البيع / سبب الاستعمال الشخصي / التصاريح أو التقرير الفني، بحسب الحالة] هذا الهيكل لا يغني عن صياغة الإنذار وفق السبب القانوني والأدلة الخاصة بالحالة.
من واقع نماذج عملنا: تشريح إنذار الإخلاء الذي نوجهه
- جداول بيانات كاملة للمخطر والمخطر إليه — الاسم والجنسية ووثيقة الهوية والصفة والبريد والهاتف
- وصف دقيق للعقار — رقم الوحدة والبناية والمنطقة ورقم قطعة الأرض وتواريخ العقد المسجل وبدل الإيجار السنوي
- حيثيات مفصلة بالأرقام — قيمة الأجرة المترصدة، وعند ارتجاع شيك: رقمه وتاريخه وسبب الإرجاع المدون من البنك
- تحديد سبب الإخلاء الدقيق في المادة 25 والمهلة التي تنطبق عليه، بدل استخدام صيغة عامة تجمع 12 شهرًا و30 يومًا
- طلب واضح بالسداد أو الامتثال أو تاريخ إخلاء يتوافق مع السبب القانوني وتاريخ التبليغ الصحيح
- أي تحفظ على الأجرة أو التعويض أو الحقوق الأخرى يجب أن يطابق المطالبة الفعلية والعقد، وليس جملة إلزامية في كل إنذار إخلاء
قبل تبليغ الإنذار
- حدد أولًا ما إذا كانت الحالة من أسباب المادة 25(1) قبل انتهاء العقد أم من أسباب المادة 25(2) بعد انتهائه؛ فالشروط القانونية والمهلة تختلف.
- راجع تواريخ عقد الإيجار وإيجاري وصفة المالك أو الوكيل وصلاحيته قبل تحديد تاريخ الإنذار.
- في إنذارات البيع أو الاستعمال الشخصي، اذكر السبب القانوني الفعلي بدل استخدام جملة عامة تجمع عدة أسباب محتملة.
- في عدم السداد، راجع قيمة الأجرة المستحقة وصياغة المطالبة بالسداد قبل الاعتماد على مهلة الثلاثين يومًا.
- في الهدم أو إعادة البناء أو الترميم الشامل، اجمع التصريح أو الدليل الفني المطلوب لهذا السبب قبل الاعتماد على الإنذار.
احتفظ بملف كامل للتبليغ
احتفظ بالنسخة النهائية الموقعة أو المصدقة من الإنذار، وبالنسخة التي تم تبليغها فعلًا، وسجل التقديم لدى الكاتب العدل أو البريد، ونتيجة التسليم والتواريخ والعنوان المستخدم، إلى جانب عقد إيجاري/الإيجار والأدلة المؤيدة لسبب الإخلاء. فإذا طعن المستأجر في التبليغ أو انتقل الملف إلى مركز فض المنازعات الإيجارية، تساعد هذه المستندات في إثبات ما تم تبليغه ومتى وبأي طريق ولأي سبب قانوني.
تبليغ إنذار الإخلاء ليس هو نفسه الحصول على حكم بالإخلاء. فالإنذار يبدأ أو يحفظ المسار الإجرائي للسبب المعني، وإذا لم يخلِ المستأجر العقار بعد انتهاء المهلة المنطبقة، يظل على المالك رفع الدعوى المناسبة أمام مركز فض المنازعات الإيجارية وإثبات السبب والتبليغ. لذلك ينبغي صياغة الإنذار باعتباره مستندًا قد يُستند إليه لاحقًا في الدعوى، لا مجرد رسالة تطلب من المستأجر المغادرة.
الأسئلة الشائعة
في حالات ما بعد انتهاء العقد مثل البيع أو استعمال المالك أو قريبه من الدرجة الأولى، تنشر دائرة الأراضي مهلة لا تقل عن 12 شهرًا قبل تاريخ الإخلاء المطلوب، مع التبليغ عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل. ويجب أن يحدد الإنذار السبب القانوني بدقة. أما أسباب المادة 25 الأخرى فقد تكون لها مدد مختلفة، ومنها 30 يومًا لعدم السداد وبعض المخالفات القابلة للتدارك.
تواصلوا معنا للحصول على عرض سعر شامل يراعي متطلباتكم الخاصة.
يمكن إنجاز الصياغة وجمع المستندات عن بُعد، وقد تتوفر قنوات إلكترونية لبعض خطوات التوثيق، لكن لا توجد قاعدة تضمن إتمام كل إنذار إخلاء بالكامل عن بُعد. فالمسار الفعلي يعتمد على الخدمة الرسمية ومستندات الهوية أو الصلاحية وطريقة التبليغ. راجع دليل التوثيق الإلكتروني لمعرفة حدود المسارات عن بُعد.
تتعلق المادة 25(1) بالإخلاء قبل انتهاء العقد في حالات محددة تتعلق بإخلال المستأجر أو حالة العقار. وبعض هذه الحالات يحتاج إلى إنذار 30 يومًا للسداد أو الامتثال، بينما تخضع حالات أخرى لشروط مختلفة. أما المادة 25(2) فتتعلق بأسباب محددة للمالك بعد انتهاء العقد — ومنها البيع والاستعمال الشخصي والهدم وإعادة البناء والترميم الشامل — وتنشر الدائرة بشأنها مهلة لا تقل عن 12 شهرًا قبل تاريخ الإخلاء المطلوب.
إذا بقي المستأجر بعد انتهاء المهلة المنطبقة، يحتاج المالك عادةً إلى رفع دعوى الإخلاء المناسبة أمام مركز فض المنازعات الإيجارية وإثبات سبب الإخلاء والعلاقة الإيجارية وتبليغ الإنذار. وتختلف مدة نظر الدعوى والتنفيذ بحسب الملف. وإذا صدر حكم إخلاء قابل للتنفيذ، فيتم استرداد الحيازة عبر إجراءات التنفيذ الرسمية، لا بتغيير الأقفال أو قطع الخدمات أو إخراج المستأجر دون سند تنفيذي.
يمكن إصدار الإنذار أثناء وجود المستأجر خارج الإمارات، لكن يجب تنفيذ التبليغ وإثباته بالطريق الصحيح. وتشير المادة 25 وإرشادات الدائرة إلى الكاتب العدل أو البريد المسجل للإنذارات المعنية. ولا ينبغي افتراض أن رسالة واتساب إلى مستأجر في الخارج أو رسالة بريد مرتجعة يترتب عليها تلقائيًا الأثر نفسه للتبليغ الصحيح. يجب مراجعة العنوان ونتيجة التبليغ قبل احتساب المهلة.
نعم، لكن الأثر يعتمد على سبب الإخلاء. فالمادة 25(1) تتضمن حالات محددة للإخلاء قبل انتهاء العقد. أما أسباب ما بعد انتهاء العقد مثل البيع أو الاستعمال الشخصي، فيمكن تبليغ إنذار الـ12 شهرًا أثناء سريان العقد مع احتساب تاريخ الإخلاء المطلوب من تاريخ التبليغ الصحيح. ويختلف عن ذلك إخطار الـ90 يومًا في المادة 14 المتعلق بعدم التجديد أو تعديل شروط العقد، فلا ينبغي الخلط بينهما.
خدمة في نفس اليوم
تواصل معنا مبكراً للتحقق من إمكانية الإنجاز في نفس اليوم بحسب المعاملة والمسار الرسمي.