إشعار الإخلاء في دبي لا يكون صالحاً قانوناً إلا إذا سُلِّم عبر إحدى الطريقتين المنصوص عليهما في المادة 25 من القانون رقم 33 لسنة 2008 (بصيغته المعدَّلة بالقانون رقم 26 لسنة 2007). أي طريقة أخرى — واتساب أو بريد إلكتروني أو رسائل نصية أو إشعار شفهي أو شركة توصيل خاصة — باطلة قانوناً وسيُرفض من مركز تسوية النزاعات الإيجارية.
كل أسبوع يخسر ملّاك قضاياهم بسبب هذا الخطأ
إشعارات واتساب والبريد الإلكتروني والرسائل النصية باطلة بموجب قانون دبي. حتى لو أجاب المستأجر "حسناً" — فالإشعار لا يملك أي مكانة قانونية. إذا انتهت فترة الإشعار استناداً إلى رسالة واتساب فلا يمكنك الرفع إلى مركز تسوية النزاعات الإيجارية. يجب أن تُعيد تسليم الإشعار بالطريقة الصحيحة وتبدأ فترة الإشعار الكاملة من جديد (12 شهراً أو 30 يوماً). نرى هذا الوضع كل أسبوع.
كيف يتم تبليغ إنذار الإخلاء بشكل قانوني
✅ الطريقة الأولى — شركة تبليغ للإعلانات القانونية (الموصى بها)
- شركة تبليغ — شركة إعلانات قانونية معتمدة وطنياً — تقوم بتسليم الإنذار بالنيابة عن كاتب العدل
- الانتقال الميداني: ممثل شركة تبليغ يزور عنوان المستأجر شخصياً لتسليم الإنذار
- البريد الإلكتروني المعتمد: يمكن لشركة تبليغ أيضاً تسليم الإنذار عبر البريد الإلكتروني الرسمي مع تأكيد التسليم
- يُنشئ سجل تسليم معتمداً مقبولاً من جميع المحاكم الإماراتية — أقوى حماية قانونية للمالك
⚠️ الطريقة الثانية — البريد المسجَّل
- بريد مسجَّل مع إشعار الاستلام إلى العنوان المسجَّل للمستأجر
- خطر: يمكن للمستأجر رفض الاستلام أو العنوان قد يكون غير محدَّث
- موقف قانوني أضعف إذا طُعن فيه في مركز تسوية النزاعات الإيجارية
- استخدمه فقط للمستأجرين غير المتنازع معهم بعنوان حالي مؤكَّد
مدد الإشعار المطلوبة بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008
| سبب الإخلاء | الإشعار المطلوب | الشرط المهم |
|---|---|---|
| الاستخدام الشخصي للمالك أو قريب من الدرجة الأولى | 12 شهراً | يجب إثبات الاستخدام الشخصي الفعلي — عدم التأجير مجدداً لسنتين |
| الهدم وإعادة البناء (بتصاريح معتمدة) | 12 شهراً | يُشترط وجود تصريح هدم/إعادة بناء صالح |
| بيع العقار (وفق تعديلات 2024) | 12 شهراً | يُشترط إثبات البيع الفعلي أو الإدراج في السوق |
| عدم سداد الإيجار (بعد أمر المحكمة) | 30 يوماً | يُشترط رفع قضية إلى مركز تسوية النزاعات الإيجارية للتنفيذ |
| الاستخدام غير المشروع للعقار أو الإضرار الجسيم به | فوري (أمر محكمة) | يُشترط وجود دليل على الاستخدام غير المشروع أو الضرر |
يجب تسليم إشعارات الإخلاء الصالحة عبر: (1) كاتب العدل أو (2) البريد المسجَّل مع إشعار الاستلام. لا تُنشئ أي طريقة تسليم أخرى إشعاراً قانونياً. تبدأ فترة الإشعار من تاريخ التسليم المؤكَّد — لا من تاريخ صياغة الإشعار أو إرساله. يتولى E-Notary Dubai ترتيب التبليغ القانوني عبر شركة تبليغ — شركة إعلانات قانونية معتمدة وطنياً من المحاكم الإماراتية — كوكيل معتمد للتسليم.
ما الذي يجب أن يتضمنه إشعار الإخلاء الصالح
- الاسم القانوني الكامل وبيانات التواصل للمالك (أو الوكيل المُفوَّض بوكالة)
- الاسم القانوني الكامل للمستأجر وعنوان العقار الكامل بما فيه رقم الوحدة
- رقم تسجيل الإيجاري لعقد الإيجار
- السبب القانوني المحدد للإخلاء (يجب أن يتوافق مع إحدى أسباب القانون رقم 33 لسنة 2008)
- تاريخ الإخلاء (يجب حساب فترة الإشعار بشكل صحيح من اليوم)
- توقيع المالك أو الوكيل المُفوَّض (إذا كان وكيلاً: يجب إرفاق وكالة موثَّقة)
الوثائق التي تحتاجها لتسليم إشعار إخلاء صالح
- سند الملكية الأصلي — إثبات أنك المالك القانوني للعقار
- نسخة عقد الإيجار المسجَّل في إيجاري
- نسخة من هويتك الإماراتية أو جواز سفرك
- للاستخدام الشخصي: شهادة عدم ممانعة أو خطاب تؤكد الاستخدام المقصود لك أو لقريب من الدرجة الأولى
- للتجديد/الهدم: تصريح معتمد صالح من الجهة المختصة (هيئة دبي للتطوير العقاري أو بلدية دبي)
قواعد زيادة الإيجار — مؤشر ريرا الذكي 2026 وقانون السكن المشترك (قانون دبي 4/2026)
قواعد زيادة الإيجار — مؤشر ريرا الذكي 2026: تخضع الزيادات الإيجارية في دبي حصرياً لمؤشر الإيجارات الذكي (أُطلق 2025). يجب إخطار المستأجر قبل 90 يوماً. نسب الزيادة حسب الفجوة مع إيجار المثل: حتى 10% = لا زيادة؛ 11–20% = حد أقصى 5%؛ 21–30% = حد أقصى 10%؛ 31–40% = حد أقصى 15%؛ أكثر من 40% = حد أقصى 20%. قانون السكن المشترك (قانون دبي 4/2026، سارٍ سبتمبر 2026): يُحظر التأجير من الباطن حظراً باتاً — أي عقد باطن يقع باطلاً. يحق فقط للمالك أو شركات الإدارة المرخصة تأجير وحدات السكن المشترك. الغرامات من 500 إلى 500,000 درهم، وتتضاعف لمليون درهم عند التكرار خلال سنة.
الأسئلة الشائعة
إشعار إخلاء قانوني صحيح لمدة 12 شهراً عبر كاتب عدل إماراتي.
تواصلوا معنا للحصول على عرض سعر شامل يراعي متطلباتكم الخاصة.
هل تريد إنهاء عقد إيجارك وإخراج المستأجر قانونياً؟ هذا ما تحتاج معرفته أولاً — قبل أي خطوة أخرى.
خدمة نفس اليوم
تواصل قبل 2 ظهراً للمعالجة في نفس اليوم.