Las reglas de desalojo en Dubái dependen del motivo. La Ley 26/2007, modificada por la Ley 33/2008, distingue el desalojo antes del vencimiento por determinados incumplimientos del inquilino y el desalojo después del vencimiento por venta, uso del propietario/familiar de primer grado, demolición o restauración integral. DLD indica notificación por notario o correo certificado; el plazo varía según el motivo.
WhatsApp por sí solo no sustituye la vía legal de notificación
Un WhatsApp, email o SMS puede servir como prueba en una disputa, pero cuando el Artículo 25 exige aviso formal por notario o correo certificado, un mensaje informal no lo sustituye. Si ya se envió un aviso informal, revise el motivo y la prueba de entrega antes de usar esa fecha para contar 12 meses o 30 días.
Cómo se notifican los avisos del Artículo 25
Vía de Notario Público
- Se redacta el aviso según el motivo concreto del Artículo 25 y se presenta por la vía notarial aplicable.
- El registro oficial del aviso y su notificación es una prueba importante si el asunto llega al RDC.
- Un proveedor autorizado puede intervenir en la entrega dentro del flujo oficial; eso no crea un tercer método legal independiente.
Vía de Correo Certificado
- El Artículo 25 y la guía de DLD también contemplan el correo certificado como vía de notificación.
- Conserve el resguardo postal, resultado de entrega y dirección exacta; la prueba de notificación puede ser clave ante el RDC.
- La dirección y el efecto del resultado deben revisarse caso por caso; no todo envío devuelto o no recogido produce el mismo efecto.
El plazo depende del motivo de desalojo
| Motivo | Regla publicada | Punto clave |
|---|---|---|
| Venta tras el vencimiento | Al menos 12 meses | DLD indica expresar el motivo de venta y notificar por notario o correo certificado. |
| Uso del propietario o familiar de primer grado | Al menos 12 meses | DLD también se refiere a probar que no existe inmueble alternativo adecuado. |
| Demolición/reconstrucción o restauración integral | Al menos 12 meses | Pueden exigirse permisos o pruebas técnicas según el motivo. |
| Impago antes del vencimiento | Al menos 30 días desde el requerimiento, salvo pacto distinto | Debe requerir el pago y persistir el impago tras el plazo. |
| Incumplimiento subsanable del contrato o la ley | 30 días para subsanar tras la notificación | Otros motivos del artículo 25(1) tienen condiciones propias; no se aplica el plazo de 30 días a todos. |
El Artículo 25 distingue motivos y plazos. Según las vías publicadas por DLD, la notificación es por notario o correo certificado. Los 12 meses se aplican a ciertos motivos tras el vencimiento, como venta o uso personal; los 30 días, al impago y algunos incumplimientos subsanables. Debe identificarse correctamente el motivo y sus condiciones.
Artículo 25(1) — Antes del vencimiento
- Cubre determinados incumplimientos del inquilino y condiciones del inmueble durante el contrato.
- Algunos motivos tienen 30 días para pagar o subsanar; otros tienen condiciones distintas.
Artículo 25(2) — Tras el vencimiento
- Cubre motivos del arrendador como venta, uso personal, demolición/reconstrucción y restauración integral.
- DLD publica un aviso de al menos 12 meses antes de la fecha solicitada de desalojo.
Qué Debe Contener un Aviso de Desalojo Válido
- Nombre legal completo y datos de contacto del propietario (o agente autorizado con POA)
- Nombre legal completo del inquilino y dirección completa de la propiedad incluyendo número de unidad
- El número de registro Ejari del contrato de arrendamiento
- La razón legal específica para el desalojo (debe coincidir con uno de los motivos de la Ley 33 de 2008)
- La fecha límite para desalojar (el período de aviso debe calcularse correctamente desde hoy)
- Firma del propietario o agente autorizado (si es agente: el POA notarizado debe acompañar al aviso)
Documentos que Necesita para Notificar Válidamente un Desalojo
- Escritura de propiedad original — prueba de que usted es el propietario legal de la propiedad
- Copia del contrato de arrendamiento registrado en Ejari
- Copia de su Emirates ID o pasaporte
- Para uso personal: NOC o carta confirmando el uso previsto por usted o familiar de primer grado
- Para reforma/demolición: permiso aprobado válido de la autoridad competente (DDA, DM)
El aviso de 90 días sobre renovación o condiciones no es un desalojo del Artículo 25
El Artículo 14 regula el aviso previo al vencimiento cuando una parte no desea renovar o quiere modificar términos, sujeto al acuerdo. Es distinto del Artículo 25. Un aviso de 90 días no sustituye al de 12 meses por venta/uso personal ni al de 30 días por impago/incumplimiento.
Derechos del inquilino durante el período de aviso de desalojo
- Derecho a ocupar la propiedad hasta que expire el período de aviso completo — el arrendador no puede forzar una salida anticipada
- Derecho a impugnar la notificación de desalojo en el Centro de Resolución de Disputas de Alquiler (RDC) si los fundamentos son inválidos o el aviso fue entregado de forma incorrecta
- Derecho a solicitar compensación si el arrendador dio un aviso de uso personal pero alquiló a otra persona dentro de 2 años
- Derecho a recibir notificación escrita adecuada — las solicitudes verbales de desalojo no tienen peso legal
- Si el arrendador presenta demanda en el RDC: derecho a asistir a las audiencias, presentar pruebas y ser escuchado antes de que se emita cualquier orden
ESTRUCTURA ILUSTRATIVA Para: [datos del inquilino] De: [arrendador / representante autorizado] Inmueble: [unidad, edificio, Ejari/contrato] Motivo legal: [identificar el motivo exacto del Artículo 25] Acción y plazo: [usar el plazo y condiciones del motivo — p. ej. pago dentro del período de 30 días aplicable o desalojo en una fecha al menos 12 meses después de la notificación válida para un motivo post-vencimiento] Vía: [notario / correo certificado] Hechos y documentos: [impago / venta / uso personal / permisos o informe técnico] No sustituye la redacción adaptada al motivo y pruebas concretos.
De nuestras plantillas: la anatomía de un aviso de desalojo que servimos
- Tablas de identificación completas del notificante y el notificado — nombre, nacionalidad, documento, calidad, email y móvil
- Descripción precisa del inmueble — número de unidad, edificio, zona, número de parcela, fechas del contrato registrado y renta anual
- Fundamentos detallados — el importe de renta pendiente, y si un cheque fue devuelto: su número, fecha y el motivo indicado por el banco
- El motivo exacto del Artículo 25 y el plazo aplicable, no una fórmula genérica de 12 meses/30 días
- Un requerimiento claro de pago/subsanación o fecha de desalojo coherente con el motivo y la notificación válida
- La reserva de renta, daños u otros derechos debe corresponder a la reclamación y contrato; no es una frase obligatoria en todo aviso
Antes de notificar
- Determine si es un motivo del Artículo 25(1) antes del vencimiento o del 25(2) después; las condiciones y plazos son distintos.
- Revise las fechas del contrato/Ejari y la capacidad del arrendador o representante antes de fijar la fecha del aviso.
- Para venta o uso personal, indique el motivo legal real y no una frase genérica con varios motivos posibles.
- En impago, verifique el importe pendiente y el requerimiento de pago antes de aplicar los 30 días.
- Para demolición, reconstrucción o restauración integral, reúna permisos o pruebas técnicas exigibles antes de basarse en el aviso.
Conserve un expediente completo de notificación
Conserve el aviso final firmado/autenticado, la versión realmente notificada, el registro notarial o postal, resultado de entrega, fechas y dirección, junto con Ejari/contrato y pruebas del motivo. Si se impugna la notificación o el caso llega al RDC, este expediente ayuda a demostrar qué se notificó, cuándo, por qué vía y por qué motivo legal.
Notificar un aviso de desalojo no equivale a obtener una orden de desalojo. El aviso inicia o preserva la vía procesal correspondiente al motivo; si el inquilino no desocupa tras el plazo aplicable, el arrendador aún debe presentar la reclamación adecuada ante el RDC y probar tanto el motivo como la notificación. Por eso conviene redactar el aviso como una pieza de prueba para un posible procedimiento posterior, y no simplemente como un mensaje pidiendo al inquilino que abandone el inmueble.
Preguntas Frecuentes
Para motivos posteriores al vencimiento como venta o uso del propietario/familiar de primer grado, DLD publica un mínimo de 12 meses y notificación por notario o correo certificado. Otros motivos del Artículo 25 pueden tener plazos distintos, incluidos 30 días por impago y ciertos incumplimientos subsanables.
Contáctenos para obtener un presupuesto integral basado en sus requisitos específicos.
La redacción y recopilación pueden hacerse a distancia y algunos pasos notariales tienen canales electrónicos, pero no puede prometerse un proceso totalmente remoto para todos los casos. Depende del servicio, documentos y método de entrega. Consulte nuestra guía E-Notary.
El Artículo 25(1) trata el desalojo antes del vencimiento por determinados incumplimientos o condiciones del inmueble; algunos exigen 30 días para pagar/subsanar y otros tienen condiciones distintas. El 25(2) cubre motivos del arrendador tras el vencimiento — venta, uso personal, demolición/reconstrucción y restauración — con al menos 12 meses según DLD.
Si el inquilino permanece tras el plazo, el arrendador normalmente debe presentar la demanda correspondiente ante el RDC y probar el motivo, arrendamiento y notificación. Los plazos varían. Con una sentencia ejecutable, la posesión se recupera mediante ejecución formal, no cambiando cerraduras o cortando servicios por cuenta propia.
Puede emitirse el aviso si el inquilino está fuera, pero la vía y prueba de notificación deben manejarse correctamente. El Artículo 25/DLD se refiere a notario o correo certificado. No debe asumirse que un WhatsApp al extranjero o cualquier envío devuelto equivale automáticamente a notificación válida. Revise dirección y resultado antes de contar el plazo.
Sí, pero depende del motivo. El Artículo 25(1) contiene motivos de desalojo antes del vencimiento. Para motivos posteriores como venta o uso personal, el aviso de 12 meses puede notificarse durante el contrato y la fecha se calcula desde la notificación válida. El aviso separado de 90 días del Artículo 14 trata renovación o modificación de términos y no debe confundirse con el Artículo 25.
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